原标题:世茂傅生集团与老改造项目合作的尘埃落定或担忧存在
中信经纬客户，1月13日(薛于飞)-世茂集团与傅生集团合作的传闻今天得到证实。1月13日下午，世茂集团和傅生集团在福州举行品牌会议，正式宣布双方已经缔结战略伙伴关系，未来将在全国范围内开展房地产开发、建设和物业管理领域的战略合作。
世茂房地产总裁许世坛否认此次合作是收购或合并。相反，他建立了一个名为世茂傅生的新平台。该项目主要由世茂房地产子公司世茂海峡公司负责。至于合作的细节，如交易价格、股份比例和涉及的项目数量，双方都没有向外界透露，留下了很多悬念。
欲补齐世茂旧改短板
1月13日，世茂集团和傅生集团“共同繁荣的希望”品牌发布会在福州举行。来源:世茂集团
世茂集团表示，公司与傅生集团就双方合作的内容和形式进行了多轮友好讨论，最终就深化和促进全面合作达成积极共识。双方将共同打造“世茂傅生”新平台，积极推进城市发展。
在新闻发布会上，许世坛表示，双方的合作是全方位的，包括房地产、房地产、建筑等。他称赞
傅生集团是一家全产业链发展的公司，例如建筑领域的刘健公司，即世茂的短板。
许世坛特别提到了傅生集团从旧到新的转变。他说，傅生有大量高质量的老改革资源，估计价值3000-4000亿元。这是世茂的短板，也是双方值得合作的地方。
傅生集团曾因疯狂收购土地而备受关注。2017年，傅生集团分别以新增土地价值3199.4亿元和新增建筑面积1786.9万平方米排名全国第七和第十，当年的交通销售额不到400亿元。随着房地产调控力度的加大，傅生集团面临着巨大的资金压力。整个2019年，该企业都处于裁员、欠薪和破产的浪潮之中。
富盛集团的高管出席了会议。董事长潘伟明表示，富盛集团在福建、广东、香港、澳门和台湾、湖南、郑州等地拥有更多土地储备和更大优势。其中，在广东、香港、澳门和台湾的台湾区，有一个旧的改造项目，建筑面积1000万平方米。
在新闻发布会上，许世坛否认与傅生集团的合作属于收购或合并性质。他说，收购和合并的不是谁，而是一个名为世茂傅生的新平台。“世茂傅生”将有一个特殊的贸易团队，目前由世茂海峡公司领导。据了解，世茂海峡公司2019年的销售额将超过900亿元。如此大规模的销售在住宅企业的区域公司中是罕见的。其业务覆盖世茂在福建、广东、香港、澳门和海湾地区的基地。
在新闻发布会上，双方都没有提到交易的细节。许世坛说，合作不限于多少个项目，它是全方位的，他不知道确切的数字，但这比媒体报道的要多。此前，多家媒体报道称，世茂集团与傅生集团的交易涉及后者房地产领域的87个项目，总金额为1000亿元人民币。
据悉，在双方合作范围内的项目推广中，将同时使用各方的联合品牌，并在案例前标注“世茂”和“傅生”的名称，以充分发挥双方的品牌优势。
并购只为拿地成本更低
过去两年，世茂房地产通过并购吸引了业界的关注。机构数据显示，2019年世茂房地产是交易量第三大房地产公司。
据克瑞研究中心不完全统计，荣创、越秀、世茂在2019年成为“并购斩王”前三名，总成交金额为432.37亿元，231.86亿元人民币
一些分析师认为，选择M&A的原因可能与当前土地市场的高价格有关。根据谢逸枫对中新经纬客户的分析，通过并购，企业可以以更低的成本获得性价比更高的项目。同时，与传统的招投标相比，收购对房地产企业自有资金的要求相对较低，可以提高资金的使用效率。
许世坛还在2018年的表演大会上说，目前开放拍卖的土地有点贵，“我不明白，我有点惊讶，但我很高兴它在春节前就被部署了。”
"这个行业的竞争加剧了。每个人都想在一线和二线城市征地，征地利润率自然开始下降。今年我们在公开市场上参加了300多次土地拍卖，实际上只有不到40次。要发展一个企业，我们自然需要多样化的土地收购模式。通过合作并购，我们可以补充自己的土地储备，降低成本。”世茂集团执行董事兼财务管理中心主任唐飞最近对媒体表示。
此外，相对健康的财务指标使世茂房地产敢于进行大规模收购。2019年上半年，世茂房地产净负债率为59.6%，连续第八年保持在60%以下。贷款总额1154.7亿元，增长5.8%，总资产增长10.2%。
世茂从泰和和悦泰获得17个项目，总价为148.59亿元，占总额的3/4。克里研究中心表示，世茂的M&A基因并不深，相比之下，融创60%以上的存储来自M&A，其M&A更倾向于与其他企业进行大规模战略联盟。
在此次新闻发布会上，许世坛还表示世茂房地产2019年的业绩将会增长如此之快，一方面是因为其基数小，另一方面是因为他们整合了许多平台。他认为世茂去年与泰和和悦泰的合作不是收购，而是整合和双赢。他们只负责份额相对较大的项目。
专家：旧改项目存变数
信息图表世茂销售项目的新编辑薛于飞
无论是战略合作还是收购，虽然可以降低企业的土地收购成本，但就世茂与傅生的合作而言，这将涉及许多老的改造项目。潘伟明说:“昨天，我们参加了深圳前海工程年会。前海有一个150万平方米的改造项目。当地村民来了，有2000多人和238张桌子。村民们很高兴知道我们将与世茂合作。”
然而，中原地产首席市场分析师张大伟告诉中信经纬客户，旧改造项目在毛镝，要求企业负责拆迁原有居民。这个过程可能很长，成本也不低。已经退市的土地基本上可以很快进入市场。老项目变量大，很难直接转化为土地储备或预期价值。
关于世茂与傅生的合作项目，许世坛表示，媒体可能会问这个项目的利润是否很低，财务压力是否很大，这取决于你对它的看法。如果销售良好，压力就不大。前两年利润率可能很低，但随着产品质量的提高，价格也会上涨。
“与招标、拍卖、拍卖的清洁土地不同，通过并购获得的二手项目更加复杂，可能隐藏更大的风险，如股东信用风险、项目风险、潜在债务风险和法律纠纷风险。此时，需要专业的法律、财务、税务和技术团队进行对账和资产评估，以识别潜在风险。然而，直到交易完成，这并不意味着结束。它仍然面临一系列遗留风险，如双方战略整合、人才等。兼并和收购风险很大，往往会阻碍一些风力控制能力相对较弱的住宅企业。”克里研究中心说。
2015年，世茂房地产退出房地产公司销售排行榜前十名，进入调整期。在征地方面，世茂提出了“回归第一、第二”的战略
“随着股息率的下降，中长期来看，三线、四线缺乏人口和产业支持，需求疲软。世茂三线和四线城市的未来可能存在潜在风险。”克里研究中心说。(中信经纬应用)
